2019年房价还能跌多少?答案来了

2019年房价还能跌多少?答案来了

时间:2020-03-24 14:43 作者:admin 点击:
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见微知著,大趋势都藏在细枝末节中。

关于即将到来的2019年房价具体走势,有人认为会继续下跌,有人认为会重回上涨通道。

本号认为,影响房价的因素太多,变量太多,中国的房地产是政策性市场,具体走势我们根本无法预测,但可以通过宏观环境、细枝末节,看清它的大趋势。

今天,多位专家表示,明年房地产投资增速将继续放缓,同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势,虽然可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅上涨,精准、精细调控将更为突出。

专家们认为,明年楼市的调控不会放松,而且会更精细化加磅。土地市场方面,他们亦认为会延续今年的势态,继续降温。

本号认为,政府明年是否会对楼市进一步加强调控,要视宏观环境改变而定。

第一,如果中国与美国之间协商进展顺利,对抗减弱,那楼市的作用就会淡化。这是政府最想看到的结果。政府也想极可能弱化房地产在经济发展中的地位。

即便如此,这也是个循序渐进的过程。房地产市场在如今的调控力度下已经够呛,房价已被控制住,明年加码的概率不大。

若加码,房价相当危险,这与政府维持楼市平稳的意愿相左。在如今强敌环伺的背景下,内部稳定尤为重要。

这一态度政府最近已经通过一系列行为所表现。君不见,刚刚过去的11月金融机构放宽了房企举债门槛,一大批房企举债获得了流动性资金。君不见,最近一个月北京、南京、广州多城土地迎来大卖。

此行为就是告诉我们,楼市虽然不能热,但也不能过冷。

所以本号对于上面专家们预测的明年会继续加强楼市调控的观点,不敢苟同,至多是维持现有的力度。

第二,若协商谈判受阻,磕磕绊绊,中国经济发展受到影响,那么楼市就不能过冷,这个夜壶还得被迫拿出来用一用。土地还得大卖,以维持经济增长。

房地产之于中国经济,太重要了。

上图是部分省份2017年卖地收入与一般预算内收入的数据。

我们知道一个地方的财政收入主要来自一般预算内(主要是税收)和卖地收入。数据上可以看到,富裕如江浙,卖地收入与一般预算收入齐平,广东省的卖地收入也占一般预算内收入一半。

再来看一张更直观的图,房地产依赖度。

上表是最新各地经济发展对房地产依赖情况。一般来说,国际上以10%以内定位合理区间。但从上表可以看到,内地31个省份中依赖度超过10%的有24个。

足可见土地财政对中国经济的重要性,而土地出让又和卖房冷热直接挂钩。

回到本文提出的问题,2019年房价还能跌多少?

如果是第一种情况,也即宏观环境利于经济发展,那楼市会继续维持横盘稳定的局面,下跌幅度有限;若是第二种情况,也即宏观环境不利于经济发展,那楼市将会被适当刺激,房价将重回慢涨通道。

那什么时候适合买房?

对于仍想依靠炒房致富的人来说,这样的时代已经过去了。不过中心城市的房子仍具有非常好的保值增值作用。

对于刚需客来说,在两种情况都有可能发生的背景下,2019年第一季度或许会是刚需客最好的上车时机。

短期内,房价即使下跌也跌不了多少,还面临着重新回到慢涨通道的风险。长线看,土地财政若不破,城市化进程仍在继续,人口与经济双重推动下,中心城市的房价仍会继续慢涨下去。