2019:房价到底将走向何方?

2019:房价到底将走向何方?

时间:2020-03-24 14:42 作者:admin 点击:
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2018的房价,已有悲鸣之声。

2019的房价,到底将走向何方?

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2018,是资本的惨淡年,无数人为之神伤。

股市是遇神杀神,私募大佬王亚伟、葛卫东轮番倒下,更徨论散户韭菜。

楼市是晴转多云,在年初的三四线城市小狂欢之后,整个下半年的流动性严重紧缩,多空双方的势能,正发生明显的转换。

股市的惨淡,投资者倍感心酸,但却不至于过度焦虑,这是因为,心理上早已习惯,毕竟A股28年的历史,一直是熊长牛短的。而2018年楼市的晴转多云,其对未来房价走势的判断,则是众说纷坛,看多者,信心十足,言必“房价未来将再创新高”,看空者,则似见大厦已将倾。

讨论2019年的房价走势,先看一看最近的楼市动态:地方政府的楼市调控,正在陆续松绑。

限售,在菏泽明确取消限售后,广州、珠海等城市正有序跟进;限购,在杭州变相降低限购门槛之后,合肥距离全面取消限购,仅剩一箭之遥。

临近2018年末,多个城市的楼市调控松绑,2019年是否会扩大至全国范围?这基本是可以肯定的!

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2019楼市必将全面松绑,为什么?

首先,这一轮2016年启动的楼市调控,全面推进两年以来,目的已经基本达到,一二线大城市房价的狂飙,已经扼制住了。

其次,信用的收缩,流动性的紧缩,已经让我们的担忧:从两年前担忧房价的暴涨,转变为当下担忧房价的暴跌。

11月份M1和M2的剪刀差(M2环比没有增长,但是M1环比却足足低了1.2个百分点)告诉我们:最近小半年的货币政策宽松,实质效果并不明显,个人和企业贷款意愿不强烈,甚至不仅不愿意贷款,就连手头上的现金,也不愿意去消费或投资了——这就是信用的收缩!

再谈房产的流动性,无论是一线城市的京沪深广,还是二线头部城市的杭州、南京、成都、厦门等,2018年的二手房,几乎都是量价齐跌,其中,成交量更是普遍下滑40%—50%不等。

信用的收缩,大家不愿意化钱了,不愿意投资或消费了;流动性的紧缩,二手房成交量已经大幅下滑了。所以说,2018的房价,我们已经听到丝丝作响的悲鸣之声。

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政策调控,方向转变的信号,已经极其明显,以前是担忧暴涨,现在则是担忧暴跌。

其实,从政策逻辑来看,以前对房价暴涨的担忧,本质上还是担忧未来的暴跌,房价泡沫吹得越大,未来只会摔得越惨——毕竟,从住宅的租金回报率看,这是抗跌的终极缓冲器,我国大城市几乎是全球最低的。

(全球主要城市的住宅租金回报率)

也就是说,一旦楼市的信心被击垮,从租金回报率的角度看,我国楼市是缺乏终极安全阀的,1.5%左右的租金回报率,才约等于1/3的市场资金成本,怎么扛?用什么扛?

所以,2019年,我国楼市的调控必然松绑,再不松绑,房价必将大幅下跌,我10月份曾经做过统计,淘宝的法拍房,南京地区的,今年同期法拍房的数量,几乎是去年同期的近10倍。

这说明了什么?

当下楼市空方已经占据了主导地位,只不过,多方的信心目前尚未完全击垮,他们还在犹豫,还在观望,还心存侥幸——要知道,如果不是楼市严重缺乏流动性,市场不可能存在这么多数量折价30%的法拍房的。

所以,请记住,这一轮的松绑,绝无可能重复既往的“一松即暴涨”走势,松绑的目的,是稳定,是未来1—3年内,可以小跌,但绝不可大跌——大跌,商业银行是扛不住,系统金融安全是扛不住的。

用时代换空间,将是防范楼市大跌的必要手段。也就是说,只要未来3年,租金保持每年10%以上的补涨,房价就不会发生断崖式的暴跌,但是,3年时间,合计下跌25%左右却是可能的,对于绝大多数城市,这也将是大概率的。

经济大周期的拐点已来,切勿用既往房价的走势来推测未来,这纯属自我安慰。

2019,房价到底将走向何方?

我的判断是,在政策松绑的预期之下,成交量将会小幅上升,房价将会小幅下跌,跌幅在10%—15%之间,风险整体可控!

未来的楼市,将从之前的投机炒作,逐渐过渡到价值投资,毕竟,我们的人口红利已过,城市化率也渐进走向尾声,而价值投资唯一的依凭是什么?

租金回报率!